经济参考报记者 毛振华 黄江林
常州花语馨苑小区宣布下调物业费，承诺将物业费由原先每月每平方米1.8元下调至1元；重庆风花树小区发布公告，物业费从每月每平方米1.8元降到1.3元，降幅高达27.8%……长期铁板一块的物业费，近来在全国各地出现松动迹象。
根据第三方研究机构克而瑞物管推出的《2024年中国物业行业年度盘点报告》，去年，重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目实现了物业费下调，降幅在20%-35%之间，且多数物业承诺“降价不降服务标准”。多数项目的降费通过友好协商实现，也有项目选择更换物业公司达成降费诉求。
各界对这种现象普遍“点赞”的背后，也有少数声音担心物业服务品质会下降。这波物业费“降价潮”究竟折射出怎样的市场变化，这股风潮又能刮多久、刮多远？记者对此进行了调查。
下调集中在二三线城市
前不久，家住湖北省武汉市东湖高新区绿地光谷星河绘小区的陈女士接到通知，小区物业费标准从每月每平方米3元降至2.5元。“按我家100多平方米的住房面积，一年下来节省600多元。”陈女士说。
临近该小区的光谷188国际社区，今年的物业费从每月每平方米3.3元降至2.6元。该社区物业工作人员表示，为提高缴费率，此前物业公司就出台过“交十个月送两个月”的优惠政策，现在是直接把价格标准下调了0.7元。
据不完全统计，去年以来，武汉有超过40个小区的物业公司宣布下调物业费。不仅如此，“降价风”还吹到了重庆、南昌、深圳等城市。
从贴出的公告看，重庆风花树小区业主通过集体协商，将物业费调整为每月每平方米1.3元，负责该项目的重庆嘉利安物业管理有限公司称，此举是为了响应业主呼声；江西南昌西站瑞都小区聘用的物业公司宣布，自今年起，小区物业费由原先的每月每平方米2.8元降至2元，降幅达28.6%；广西柳州维美物业服务有限公司甚至宣布，在其服务的新华庭小区实行免收物业费，前提是该小区和物业公司成功续签合同。
值得注意的是，深圳、上海等地的“豪宅”项目物业费也有所下降。例如，深圳前海润峯府小区业主成功争取物业费下调，将该豪宅的物业费从每月每平方米9.9元下降到6.9元，降幅达30%；上海一项目在交房中公开通知业主，将物业服务费从原价每月每平方米13.6元调整为10.5元。
随着部分地区拉开物业费降价的序幕，各地市民对此密切关注。市民孙先生告诉记者，自己的住房面积在100平方米左右，物业费单价3.6元，每年雷打不动的固定支出就是4000多元，已经和电费、水费、燃气费、电话费、供暖费一样，成为生活中不可回避的一项支出，而且不会像其他固定支出一样因为自己“节省”而减少。一旦欠缴物业费，就会因为不能刷电梯卡，连回家都成为奢望。物业费已经成为不少家庭一笔不小的负担。
不过，这股风潮能否吹得更远，目前来看，还存在不确定性。中指研究院的监测显示，2024年至今，物业费降费项目主要集中在部分二线城市以及三线城市，如重庆、青岛、武汉、银川、成都、南昌、徐州等，尤其是去年以来发布物业费限价政策的城市，物业费整体降幅区间集中在10%-40%。不同城市、不同项目的物业费跌幅差异也较大。
盘古智库高级研究员江瀚分析，物业费在各地各小区形成普遍下调的可能性不大，特别是一些经济发达、房地产市场成熟稳定的一线城市，物业费相对较为稳定。
多重压力下的无奈选择
在此次物业费“降价潮”中，青岛的表现尤为“硬核”。
记者注意到，青岛市城阳区发布了《关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知》，打响当地降费“第一枪”。规定了根据物业服务区域收费面积规模确定基准价格上浮幅度上限，其中，收费建筑面积8万平方米以内（含8万平方米），上浮幅度不超过20%；收费建筑面积8-15万平方米以内（含15万平方米），上浮幅度不超过10%；收费建筑面积15万平方米以上，收费标准不得上浮。除此之外，青岛西海岸新区也发文《关于严格执行青岛市普通住宅前期物业服务收费价格政策的特别提醒告诫函》，并随函附带了一份《70个超出政府指导价收费项目明细》。该文件面向全区各普通住宅前期物业服务，重点对70家超出政府指导价的小区物业公司提出告诫，其中不乏万科、融创、碧桂园等知名品牌。
从记者在各地调查的情况看，部分城市出现的物业费下调是多重因素叠加的结果。
——地方政府出台政策，调控规范收费标准。今年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，在提振消费的同时，也提出了减少居民支出负担的具体举措。当前，包括青岛在内的一些地方着眼于民生大局，围绕社会讨论热烈、矛盾易发多发的物业领域主动施策，直接推动物业费降低。
重庆自去年6月1日起施行《重庆市物业服务收费管理办法》，规定了住宅前期物业服务收费实行政府指导价、超最高等级服务的住宅前期物业服务费单独核定等内容；武汉新洲区去年底发布《关于制定新洲区住宅前期物业服务收费标准的通知》，实行分级定价。“武汉、青岛等部分城市设置了物业费浮动机制，符合市场调节规律。”中指研究院常务副院长黄瑜表示，大多数发布公告的物业在表示降价的同时，承诺不降低物业服务标准，这类举措值得肯定。
——房价、房租、收入等下行压力增加，业主降价呼声高涨。业内人士指出，当前房地产市场供需结构发生重大转变，部分城市房价和房租出现显著调整，考虑到房屋持有成本，业主对物业费的敏感度显著提升。
绿地光谷星河绘小区业主陈女士坦言，房价下跌后许多业主对较高的物业费不满，多次向有关部门反映，“这次降费是业主们斗争的结果”。
——物业管理行业进入存量竞争时代，企业为提升收缴率或竞标成功率主动降价。中指研究院近期发布的研报显示，物业管理行业的规模增量市场逐步收缩，盈利空间进一步压缩。去年，百强企业毛利润均值为3.19亿元，同比下降1.34%；净利润均值为7990.71万元，同比下降4.71%。
实际上，物业公司获取收益的渠道并不止物业费一项。记者了解到，多数物业公司收入支出明细从未向业主公示，甚至大修基金的使用情况也只是张贴公告简单告知。专家指出，业主在呼吁物业费降价后，如果物业公司不能将收入支出透明化或者主动撤出小区，以证明降价会导致亏损，那么物业费降低本身就具备合理的空间。
亟待回归合理区间
物业收费标准、服务质量与每一位居民息息相关。当前，社会各界关于物业费的讨论热度高，有待基层政府部门主动作为进行规范，物业公司则应以优质换优价，才能赢得业主的认可。
——整治物业乱收费现象。有业内人士透露，一些公司依据较高的前期物业收费标准，利润率能达到百分之二三十，这与物业行业本身普惠低利润率的行业属性相背。专家认为，借助此轮“降费潮”整治物业领域超标准收费、超期预收费、公共收益去向不明等乱象正逢其时。
在当前房屋空置率居高、人口跨区域流动增多的现实背景下，空置房屋能否少交或免交物业费？对于群众这一期盼，安徽省淮北市政府在官网表示，业主的房屋无人居住，即使未产生明显的管理费（比如清理垃圾、乘坐电梯等），但物业有做到替业主看护房子，维护公共空间。所以，空置房仍然需要缴纳物业费。至于缴多少，各地会有不同规定。天津市住建部门回应，无论房屋是否空置，物业企业对小区公共区域服务的投入是不变的，目前出台空置房物业费减免的政策法规缺乏上位法依据。
——规范物业价格，给出符合市场行情的必要指导。青岛的实践证明，行业指导对规范市场秩序，稳定群众心理预期效果明显。而且，物业费合理下调有助于增强小区二手房的吸引力，进而促进二手房交易流通，促进房地产行业健康发展。
记者调查中，有群众反映，东部一些大城市新建小区物业费收费单价普遍在每月每平方米3元以上，甚至4元、5元，向物业反映后，物业往往会以经过了相关部门批准、周边都是这类价格搪塞。这种情况下，如果能有政府物业指导价格作为依托，就能够使物业收费更有依据。
——物业服务应“质价相符”。本轮“降费潮”中，有已经降费的小区业主担心，降价会影响到物业服务水准。业内人士指出，引导物业企业“卷服务”，提升管理效率和服务响应速度是关键。
在广西，柳州维美物业服务有限公司在部分小区实行免物业费模式，备受舆论关注。“这从一定程度上反映出，在物业多元收费模式下，如果资源调配得当、服务到位，物业费降至‘0’元并非完全不可能。”分析人士表示。
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